In unserem aktuellen Marktbericht über Immobilien in Berlin haben wir die Preisentwicklungen für Wohnungen und Grundstücke zwischen 2012 und 2015 untersucht. Erfahren Sie die neuesten Trends am Immobilienmarkt in Berlin und sehen Sie, zu welchem Preis Immobilien in Ihrem Bezirk im Schnitt verkauft werden.
Immobilienpreise in Berlin nach Bezirken
Die Preise Berliner Wohnungen sind durchaus gestiegen die letzten drei Jahren. Hier die Preise pro Quadratmeter für eine drie- oder mehrzimmer Altbauwohnung.
| 9.2015 | 9.2012 | % Veränderung | |
| Neukölln | 2330 | 1578 | 47.66% |
| Kreuzberg | 2926 | 2042 | 43.29% |
| Tiergarten | 2346 | 1683 | 39.39% |
| Schöneberg | 2591 | 1881 | 37.75% |
| Wilmersdorf | 2840 | 2097 | 35.43% |
| Mitte | 3295 | 2435 | 35.32% |
| Prenzlauer Berg | 2866 | 2121 | 35.12% |
| Charlottenburg | 2717 | 2011 | 35.11% |
| Friedrichshain | 2517 | 1885 | 33.53% |
| Tempelhof | 2068 | 1559 | 32.65% |
| Steglitz | 2334 | 1764 | 32.31% |
| Wedding | 1888 | 1428 | 32.21% |
| Pankow | 2205 | 1688 | 30.63% |
| Treptow | 2275 | 1748 | 30.15% |
| Lichtenberg | 1942 | 1504 | 29.12% |
| Zehlendorf | 2401 | 1871 | 28.33% |
| Weißensee | 2015 | 1579 | 27.61% |
| Reinickendorf | 1591 | 1258 | 26.47% |
| Köpenick | 1904 | 1540 | 23.64% |
| Spandau | 1509 | 1232 | 22.48% |
Quelle: Immobilienscout24 (aufgerufen am 30.11.2015)
Berlin – Stadt im Wandel
Die Innen- und Außensicht auf Berlin ist geprägt vom Image der jüngsten, günstigsten und innovativsten europäischen Metropole. Berlin liegt in der Mitte Europas und viele Branchen entdecken die Stadt. Vor allem in der Start-up-Szene konkurriert die deutsche Hauptstadt mit dem etablierten Finanzzentrum London. Aus den einstigen Arbeitervierteln Friedrichshain und Prenzlauer Berg wurden Szenebezirke mit Weltbürgern. Die Berliner Altbauwohnung im Vorderhaus – mit hohen Decken und großen Zimmern – ist der Wunschtraum vieler. Aber auch im Segment der Neubauwohnungen wandelt sich das Verständnis, die Bauformen und Nachfrage. Die Ansprüche ans Wohnen in ganz Deutschland ändern sich. Aktuelle Wohntrends, mit offenen Wohn- und Essbereich, Spa-ähnlichen Bädern und bodentiefen Fenstern, werden ebenso umgesetzt wie Serviceangebote rund ums Wohnen. In Berlin ist der klassische Altbau essentiell für das Kiezgefühl und Straßenleben mit Restaurants, kleinen Geschäften und Kinderläden. Die steigenden Preise für Immobilien sorgen für Unsicherheit bezüglich zukünftiger Potenziale. Im Jahr 2012 wurden 25.811, 2013 immerhin 27.141 und 2014 nur noch 22.685 Wohnungen verkauft. Im Gegensatz zu den Schwankungen an Kauffällen zeigt der durchschnittliche Umsatz eine kontinuierliche Steigerung von 154.546 € (2012), auf 167.790 € (2013) zu 179.237 € (2014). Für einige Experten steht der Berliner Immobilienmarkt an einem Scheidepunkt. Eine Krise vor der Krise zu prognostizieren, ist jedoch hoch spekulativ und schadet dem Markt. Bislang zeigen die Immobilienpreise in Berlin keine übertriebene Entwicklung, sondern moderate Wachstumsraten, die für Verkäufer, Investoren und Privatkäufer attraktiv sind.
Ist Mieten die erste Wahl, dann Altbau!
In Berlin schwankte bei den angebotenen Neubauwohnungen mit drei Zimmern die Miete im Mai 2015 zwischen 10,01 und 13,27 Euro/m² maximal. Vor drei Jahren betrug der Höchstpreis im Vergleichszeitraum 11,39 Euro/m². Für einen Altbau mit drei Zimmern zahlte man im Mai 2015 durchschnittlich 10,20 Euro/m². Vor drei Jahren lag die durchschnittliche Miete bei 8,70 Euro/m². Damals wie heute werden in Berlin-Mitte für Altbau und Neubau die höchsten Mieten aufgerufen. Die Entwicklung der Immobilien zeigt, dass heute ein Altbau zur Miete günstiger ist als ein Neubau und immer noch unter dem Preis einer Neubauwohnung von vor drei Jahren liegt. Die durchschnittliche Preissteigerung von 2012 zu 2015 im Neubausegment liegt bei 20,47 und für Altbau bei 20,52 Prozent. In Berlin-Wedding werden die günstigsten Preise verlangt. Der Bezirk grenzt an den Immobilien-Hot-Spot Berlin-Mitte und viele Neubauprojekte steigern seine Attraktivität für junge Familien. Der Wedding ist sehr lebhaft und in den vergangenen Jahren wurden Fabriketagen zu Lofts umgebaut, Dachgeschosse ausgebaut und Baulücken geschlossen. Aller Voraussicht nach werden in Wedding die Preise für Immobilien stärker steigen als in anderen Bezirken.
Denken Sie über den Kauf einer Wohnung in Berlin nach, so sind die Preise natürlich eines der zentralen Kriterien. Lage und Ausstattung fallen auch ins Gewicht. Auch in Berlin gibt es in manchen Straßen keine Angebote. Hier kann nur ein privater Kontakt oder eine längere Suche zum Erfolg führen. Wer von uns hat aber Zeit auf die passende Immobilie zwei oder drei Jahre zu warten? Fakt ist, dass im Mai 2015 der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Immobilien mit drei Zimmern bei Neubauten 3.685 und bei Altbauten 2.608 Euro war. Vor drei Jahren lagen die Preise bei 2.742 Euro/m² für einen Neubau und 1.913 Euro/m² für Altbau. Die Preise zeigen eine Steigerung von 36,88 (Neubau) zu 36,41 Prozent (Altbau). Wer vor drei Jahren eine Wohnung gekauft und sie selbst bewohnt hat und jetzt etwas neues kaufen möchte, könnte die Wohnung steuerfrei verkaufen. Der Gewinn dürfte erheblich ausfallen. 2015 und vermutlich auch 2016 können Kaufinteressenten im Tiergarten günstig Neubauwohnungen kaufen und bei Altbau können noch gute Angebote im Wedding, in Friedrichshain und Tiergarten auftauchen.
Immobilienpreise Berlin: Kreuzberg überbewertet?
In allen vier Immobiliensegmenten – Mietwohnung Altbau und Neubau, Eigentumswohnung Altbau und Neubau – zeigen die Zahlen aus Kreuzberg die höchste Steigerung. Die Kaufpreise sind im Schnitt um 45 Prozent gestiegen und die Mieten um 24 Prozent. Somit könnte der Wohnungsmarkt in Kreuzberg überbewertet sein. Hier gilt es für Käufer vorsichtig zu handeln. Wer eine Wohnung in Kreuzberg verkaufen möchte, für den könnte jetzt der richtige Zeitpunkt sein. Generell werden in Charlottenburg die meisten Wohnungen zum Kauf angeboten, während im Wedding das geringste Angebot existiert. In Charlottenburg werden hauptsächlich Drei-Zimmer-Wohnungen angeboten, wohingegen in Kreuzberg die meisten Immobilien zum Kauf maximal Zwei-Zimmer besitzen. Möchten Sie in Kreuzberg die typische Fünf- bis Sechs-Zimmer-Altbauwohnung erwerben, sollten Sie sich auf einen längeren Suchprozess einstellen. In den Stadtteilen Friedrichshain, Berlin-Mitte und Wilmersdorf haben Sie die größte Auswahl an Drei-Zimmer-Wohnungen zum Kauf.
Big in Berlin – die teuersten Immobilien
In allen innerstädtischen Bezirken entstehen hochwertige Neubauten, für die Spitzenpreise aufgerufen werden. Im Jahr 2014 lag der Spitzenpreis bei 22.000 Euro/m² für ein Penthouse am Hausvoigteiplatz. In den benachbarten Kronprinzengärten wird der Quadratmeter mit 17.000 € angegeben und am gegenüberliegenden Schinkelplatz werden weitere Neubauten mit exklusiven Apartments entstehen. Nur circa ein Viertel der Interessenten für Luxusimmobilien stammen aus Deutschland. Die Kaufinteressenten kommen aus allen Teilen der Welt und sehen ein Objekt in Berlin als Kapitalanlage. Sie und die jährlich rund 40.000 Neu-Berliner(innen) möchten eine Adresse in Berlin. Im internationalen Vergleich sind die Immobilienpreise in Berlin durchaus moderat und die Qualität der Neubauten exzellent. Berlin ist, ebenso wie Paris und London, der Regierungssitz einer der stärksten europäischen Wirtschaftsnationen – dies wird auch zukünftig den Wert der Immobilien beeinflussen. In London kostete im Jahr 2014 das teuerste Apartment 120.000 Euro/m² (One Hyde Park) und in Paris 42.000 Euro/m². Unsere Empfehlung: Kaufen Sie zwischen folgenden Koordinaten: Museumsinsel und Brandenburger Tor, Gendarmenmarkt und S-Bahnhof Friedrichstraße.
Mehr Wohnungen zum Kauf als zur Miete
Generell ist in den Bezirken das Angebot an Wohnungen zum Kauf doppelt bis dreimal so groß wie das an Mietwohnungen. In Friedrichshain waren im August 2015 immerhin 219 Mietwohnungen und 647 Wohnungen zum Kauf inseriert. Ebenso stehen in Wilmersdorf 189 Wohnungen zur Miete insgesamt 666 Wohnungen zum Kauf gegenüber. Die wenigsten Wohnungen sind in Schöneberg vorhanden: 144 zur Miete und 235 zum Kauf – hier wird der Preis für Kaufobjekte weiter steigen. Bislang zählte Schöneberg noch zu den günstigen, unter den von uns untersuchten Stadtteilen. Die Pluspunkte für Schöneberg sind: zentrale Lage, Nähe zum Tiergarten und hohe Lebensqualität dank Kiez, Szene sowie Luxus-Shopping im KaDeWe. Der Markt auf dem Winterfeldtplatz ist ebenso legendär wie der schönste Platz Berlins: der Viktoria-Luise-Platz.
Je größer die Wohnung, desto höher der Quadratmeterpreis
Der Mietpreis im Juli 2015 lag zwischen 8,75 Euro/m² im Wedding und 15,10 Euro/m² in Berlin-Mitte. Für Wohnungen mit weniger als 40 m² zahlte man die höchsten Mieten pro Quadratmeter. Die zweithöchste Miete muss für Wohnungen mit 80 bis 120 m² bezahlt werden. Bei Eigentumswohnungen lag der höchste Preis pro Quadratmeter bei Wohnungen mit mehr als 120 m² Wohnfläche. Bis auf Wohnungen in Berlin-Mitte, haben Kaufobjekte bis 80 m² stets einen niedrigeren Quadratmeterpreis als Objekte mit mehr als 80 m². So kostet eine Eigentumswohnung in Friedrichshain mit 40 bis 80 m² durchschnittlich 3.414 Euro/m² und bei 80 bis 120 m² sind es durchschnittlich 4.429 Euro/m². Diese Unterschiede sind keine Seltenheit.
Immobilienpreise Berlin: Grund und Boden wird teurer
In Berlin wurden 2014 insgesamt 1.702 unbebaute Grundstücke und 4.619 bebaute Grundstücke verkauft. Beide Vorgänge zeigen einen Rückgang zum Vorjahr in Höhe von 21 und 22 Prozent auf. Der Geldumsatz für unbebaute Grundstücke ging ebenfalls um 20 Prozent zurück, während der Umsatz für bebaute Grundstücke nur um zwei Prozent sank. Das bedeutet, dass mit weniger Grundstücke fast gleich viel Umsatz generiert wurde: somit stieg der durchschnittliche Umsatz pro bebautem Grundstück von 1,5 auf 1,9 Mio. €. Diese positive Entwicklung rettet die Gesamtentwicklung, denn somit sankt der Umsatz für Grundstücke insgesamt um nur vier Prozent zum Vorjahr. Vor allem unbebaute Grundstücke sind für Ein- und Zweifamilienhäuser sehr gefragt. In allen innerstädtischen Quartieren sind unbebaute Grundstücke sehr gefragt, denn aktuell entstehen Apartmenthäuser in Baulücken und schließen die Blockrandbebauung. Blicken wir zurück ins Jahr 2012, so wurden damals in Berlin insgesamt 7.770 Grundstücke verkauft. Diese Summe resultierte aus 2.317 unbebauten Grundstücken und 5.453 bebauten Grundstücken. Der durchschnittliche Preis für ein bebautes Grundstück lag bei 1,4 Mio. Euro und ein unbebautes Grundstück bei 356.000 Euro. Der durschnittliche Preis für ein unbebautes Grundstück sprang von 356.000 auf 520.554 (2013) und auf 532.00 Euro (2014). Inwieweit hier weitere Wachstumsraten für Grundstückspreise in den kommenden Jahren möglich sind, bleibt ungewiss.[/vc_column_text][/vc_column]