Bei der Staffelmiete wird bereits beim Unterschreiben des Mietvertrags festgelegt, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Was einfach klingt, führt bei Vermietern doch immer wieder zu der einen oder anderen Frage. Was dabei beachtet werden muss, schreiben wir in unserem Beitrag.

Natürlich müssen bei der Vermietung einer Wohnung sehr viele Aspekte berücksichtigt werden, deswegen lohnt es sich Sie erst zu informieren!

Staffelmiete im Überblick

• BGB § 557a, Staffelmiete
• Staffelmietverträge sind für eine preisfreie Wohnung oder preisgebundene Wohnung zulässig
• die Mieterhöhung innerhalb von bestimmten Zeiträumen wird im Mietvertrag schriftlich vereinbart
• eine Staffelmiete darf für befristete und unbefristete Mietverträge vereinbart werden
• Staffelmiete darf immer nur auf die Netto-Kaltmiete angewandt werden
• zwischen zwei Erhöhungen müssen zwölf Monate liegen
• die Erhöhung tritt automatisch ein – der Vermieter muss den Mieter nicht noch auffordern
• langfristige Transparenz für Vermieter und Mieter
• ggf. müssen die Staffelungen mit der Mietpreisbremse vereinbar sein
• wurde der Staffelmietvertrag vor der Mietpreisbremse abgeschlossen, dann bleibt der Vertrag von dem Gesetz unberührt
• Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sind nicht möglich

Formulierung im Mietvertrag

Am 1. Februar 2015 beginnt ein Staffelmietvertrag mit einem Mietpreis von 500,00 Euro. Bis 2018 werden jeweils die Mietsteigerungen auf 630 Euro, 680 Euro und 700 Euro festgelegt.

Mietrecht im Zeichen der Mietpreisbremse

Das Mietrecht wird in Deutschland im BGB geregelt. Die § 549 bis 577a regeln die Vorschriften über die Miete von Wohnraum. Seit 1. Juni 2015 existiert die Mietpreisbremse. Aktuell betrifft die Mietpreisbremse Berlin, Hamburg, 22 Städte in Nordrhein-Westfalen und viele Kommunen in Bayern. In Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland und Mecklenburg-Vorpommern sahen die Politiker bislang keinen Umsetzungsbedarf. Somit gilt die Mietpreisbremse aktuell nur für einen Bruchteil der Mietwohnung in Deutschland – dies wird sich aber noch 2016 wahrscheinlich drastisch ändern. Die Mietpreisbremse legt fest, dass bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in einer Bestandswohnung (nicht Neubau) der neue Mietpreis nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietpreisspiegel. Der entscheidende neue Paragraph ist der 556d im BGB. Die Mietpreisbremse gilt nur für fünf Jahre.

Mietpreisbremse ab 1. November / 1. Januar 2016 in Kraft: Karlsruhe, Asperg, Bietigheim-Bissingen, Möglingen, Freiberg, sowie 68 Städten in Baden-Württemberg, Erfurt, Jena

 

Was sind Index- und Staffelmiete? So klappt es mit dem Mieter!

Die juristischen Grundlagen zur Indexmiete wird im folgenden Paragraphen geregelt: BGB, § 557b. Eine Indexmiete orientiert sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex – dieser wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Eine Indexmiete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Mieterhöhung muss in Textform geltend gemacht werden. Die Mieterhöhung muss sich auf den Preisindex beziehen und in einem Geldbetrag ausgewiesen werden und tritt somit zu Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung ein. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Kosten für Modernisierungen dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Ein Nachteil für Vermieter kann sein, dass wenn der Preisindex fällt, dann könnte die Indexmiete sinken – der Mieter müsste sich darum kümmern. Dies ist ein unwahrscheinliches Szenario!

Das BGB regelt im § 557a die grundlegenden Parameter der Staffelmiete. Bei einem Staffelmietvertrag schließt ein Vermieter einen Mietvertrag über einen bestimmten Zeitraum oder auch auf unbefristete Dauer ab. Die Miete wird immer nach einem Jahr erhöht – mindestens zwölf Monate muss die Miete gleich bleiben. Bereits im Mietvertrag muss die jeweils neue Miete als konkreter Geldbetrag ausgewiesen werden und auch das Datum der neuen Miete. Es kann für vier Jahre ein Kündigungsauschluss vereinbart werden und die Kündigung seitens des Mieters ist dann frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums möglich.

Ob Index- oder Staffelmietvereinbarung, fakt ist, dass es kaum gerichtliche Streitfälle und es in der juristischen Fachliteratur wenige negative Fallbeispiele gibt.

 

Staffelmiete und Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze wird in § 558 Abs.3 BGB geregelt: Demnach dürfen Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der vor der Mieterhöhung bestehenden Miete nicht überschreiten. Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2013 besteht für die Bundesländer die Möglichkeit, in besonders festzulegenden Gebieten, in welchen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum kritisch ist, die Mieterhöhung auf 15 Prozent zu begrenzen (Änderung des § 558 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB). Hiervon haben im Jahr 2014 Bayern, Berlin[5], Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein Gebrauch gemacht.

Bei Mieterhöhungen aufgrund einer vereinbarten Staffel- (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) sind die Einschränkungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der Kappungsgrenze nicht anzuwenden.

In Städten mit Mietpreisbremse – wie Staffelmiete umsetzen?

Mietpreisbremse: in bestimmten Gebieten darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrages für eine Bestandswohnung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete ergibt sich aus einfachen oder qualifizierten Mietspiegeln vor Ort. Die Preisgrenzen gelten auch für Staffelmieten. Die fällige Mietstaffel darf nicht gegen die Preisbremse verstoßen, sonst behält die bisherige Miete ihre Gültigkeit. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, muss folgende Regelung beachtet werden: Die Ausgangsmiete darf bis zu 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietpreis liegen und bei jeder Erhöhung darf die neue Miethöhe den ortsüblichen Mietpreis nicht um 10 Prozent übersteigen. Dies betrifft nur Bestandsimmobilien, wohingegen bei einer Neubauwohnung, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurde, die Mietpreisbremse nicht beachtet werden muss..

Haben Sie als Vermieter vor dem in Kraft treten der Mietpreisbremse einen Staffelmietvertrag abgeschlossen, so ist der Vertrag nicht vom neuen Gesetz betroffen. Wird eine Staffelmiete in einer Stadt oder Region mit Mietpreisbremse neu vereinbart, dann gelten gegebenenfalls die lokalen Regelungen.

Achtung, die Staffelmiete ist in Städten mit Mietpreisbremse kein Freifahrtschein für Vermieter, denn unter Umständen kann es sich um eine ordnungswidrige Mietpreiserhöhung handeln, wenn Wohnungsknappheit herrscht und die verlangte Miete 10 Prozent (oder mehr) die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet. Diese Erhöhung wäre ungültig und der Mieter hätte das Recht, die Mieterhöhung zurückzuweisen.

In Städten ohne Mietpreisbremse – wie Staffelmiete umsetzen?

Mit der Staffelmiete kann ein Vermieter langfristig Mieten über dem ortsüblichen Niveau verlangen. Der Mietanstieg kann dann innerhalb von drei Jahren über 20 Prozent liegen. Bei einer Staffelmiet-Vereinbarung für preisfreie Wohnungen gilt nicht die Kappungsgrenze von 20 Prozent. Die Mieterhöhungen wurden bereits bei Vertragsabschluss festgelegt und daher ist die Staffelmiete vom Vergleichsmietenverfahren abgekoppelt. Die ortsübliche Miete wird nur insoweit bei der Frage berücksichtigt, ob eine Mietpreisüberhöhung vorliegt. Liegt eine unangemessen hohe Staffelmiete im Sinne des § 5 WiStrG vor, ist die Staffelmiet-Vereinbarung nichtig und es gilt dann die ortsübliche Miete.

Kündigung des Staffelmietvertrags – damit müssen Vermieter rechnen

Bei einem befristeten Staffelmietvertrag darf das Kündigungsrecht für den Mieter für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Wurde diese Vereinbarung nicht getroffen, dann hat der Mieter bei einem befristeten Mietvertrag jederzeit das Recht zur ordentlichen Kündigung. Vermieter können einen befristeten Vertrag nicht kündigen, wohingegen ein unbefristeter Vertrag mit Staffelmiet-Regelung nach § 573 BGB gekündigt werden kann. Ein Mieter mit unbefristeten Vertrag darf diesen dem deutschen Mietrecht zufolge beliebig nach den gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.

Erhöhung der Betriebskosten weiter möglich

Außer den vereinbarten Mieterhöhungsschritten bei der Staffelmiete, kann der Vermieter den Mietpreis für die Wohnung oder das Haus nicht weiter anheben. Ausgenommen sind die kalten und warmen Betriebskosten. Betriebskosten-Pauschalen und Betriebskosten-Vorschüsse können erhöht werden, wenn sie vereinbart wurden. Auch bei den warmen Betriebskosten (Heizung und Warmwasser) können Vorschüsse und Pauschalen angehoben werden, wenn es dazu eine Vereinbarung im Vertrag gibt.

Fazit für Vermieter

Wenn Vermieter für eine Neuvermietung einer Wohnung oder eines Hauses einfach einen Mustermietvertrag aus dem Internet ziehen, droht ein wirtschaftliches Risiko. Es gilt zu prüfen, ob eine Mietpreisbremse und/oder ein qualifizierter oder einfacher Mietspiegel als Orientierung existiert. Ist dies der Fall, dann müssen die Vor- und Nachteile eines Staffelmietvertrags genau geprüft werden. Da in Deutschland aktuell, und in naher Zukunft, die Mietpreisbremse flächendeckend eingeführt werden wird, sollten Vermieter die Vor- und Nachteile von Staffelmietverträgen abwägen. Die Qualität des Objektes (Neubau oder Altbau) und die Mietdauer sind entscheidend, ob die Staffelmiete die optimale Lösung ist. Die Staffelmiete ist aktuell noch dort, wo keine Mietpreisbremse oder ein Mietspiegel existiert, eine oft unterschätzte Chance auf mehr Einnahmen. Durch einen Staffelmietvertrag entfällt das komplizierte Verfahren der Mieterhöhung und Eigentümer sichern sich langfristig steigende Einnahmen. Hilfreiche Unterstützung finden Eigentümer bei der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund.