Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Umwandlungsverbot, strengere Energieauflagen – das Jahr 2015 hatte es an aktuellen News für Immobilieneigentümer in sich. Aber auch 2016 und 2017 wird es in Deutschland wichtige neue Regelungen und Themen rund ums Wohnen, Vermieten und Verkaufen geben, die wir alle zusammengefasst haben.

News für Vermieter und Mieter: Meldepflicht trat am 1.11.2015 in Kraft

Vor zehn Jahren wurde die Vermieterbescheinigung abgeschafft, um jetzt wieder eingeführt zu werden. Ursprünglich war eine einheitliche Regelung zum Melderecht in Deutschland ab dem 1. Mai 2015 geplant. Nun trat das neue Melderecht am 1. November 2015 in Kraft. Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter den Ein- oder Auszug binnen zwei Wochen schriftlich zu bestätigen. Der Mieter braucht für eine Ummeldung die Bestätigung. Alternativ kann der Vermieter seine Erklärung auch elektronisch dem Meldeamt übermitteln. Ziel ist es, Scheinanmeldungen zu verhindern.

Folgende Angaben werden notwendig sein:

• Name und Anschrift des Vermieters
• Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- und Auszugsdatum
• die Anschrift der Wohnung
• die Namen der meldepflichtigen Personen

Betroffen von dem zusätzlichen Aufwand sind private Vermieter/Verwalter. Sie unterliegen künftig einer Mitwirkungspflicht bei der An- und Abmeldung des Mieters, dem Meldepflichtigen. Bußgelder für verspätete Vermieter-Bescheinigungen belaufen sich auf 1.000 Euro und Scheinanmeldungen als “Gefälligkeit” kosten bis zu 50.000 Euro.

 

 

News für Bauherren: Strengere Energieauflagen beim Eigenheimbau

Die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014 für die Energieeinsparverordnung privater Neubauten tritt diesen Januar 2016 in Kraft. Darin wurden die gesetzlichen Standardwerte für die energetischen Anforderungen von Neubauten verschärft – Bestandsimmobilien bleiben ausgenommen. Der zulässige Jahresprimärenergiebedarf – die Menge an Energie, die ein Gebäude für Heizung und Warmwasser benötigen darf – sinkt um 25 Prozent im Vergleich zur EnEV 2009. Daneben wird eine Optimierung der Dämmung um durchschnittlich 20 Prozent verlangt. Das Ziel für Immobilien und Umwelt dahinter ist, die EU-Gebäuderichtlinie umzusetzen, so dass 2021 ausschließlich Häuser errichtet werden, die als “Niedrigstenergiegebäude” gelten.

Tipp für Bauherren: Die Verordnung bedeutet Mehrkosten und unter Umständen bei Nichteinhaltung eine Verzögerung der Baugenehmigung. Es kann sein, dass man als Bauherr zusätzliche Kosten spart, wenn der Bauantrag noch 2015 eingereicht wird.

News für Verbraucher: Sachkundenachweis für Makler und Verwalter

Der Begriff “Immobilienmakler” ist bislang nicht rechtlich geschützt. Ohne Ausbildung kann man mit einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung in diesen Beruf mit großen Summen und Werten einsteigen. Irreführung beim Immobilienkauf, mangelnde Beratungskompetenz bei der Immobilienfinanzierung und fehlende Versicherungen können beim Verbraucher einen hohen wirtschaftlichen Schaden verursachen. Davor soll zukünftig ein entsprechendes Gesetz – eine Berufszulassungsreglung – mehr Schutz bieten.

Verbraucherschutz: Um zukünftig eine Gewerbeerlaubnis zu erhalten, müssen Immobilienmakler einen Sachkundenachweis und den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Ebenso müssen Verwalter neben dem Sachkundenachweis eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung besitzen. Ferner haftet der Verwalter für die Prüfung der Qualifikation seiner Mitarbeiter. Von der Sachkundeprüfung sollen all jene Verwalter ausgenommen sein, die sechs Jahre Berufserfahrung besitzen.

Falls ein Makler oder Verwalter nicht über einen Berufsabschluss verfügen sollte, dann kann der Fach- und Sachkundenachweis im Rahmen einer IHK-Prüfung erlangt werden (Kosten ca. 400 Euro). Zum 1.10.2016 könnte die neue Regelung in Kraft treten. Bis zum 1. April 2017 müssten Makler und Verwalter entsprechend reagiert haben.

Tipps für Verbrauchen: Der Immobilienkauf und -verkauf stellt eines der höchsten privaten Ausgaben und Einnahmen dar. Daher prüfen Sie die fachliche Kompetenz der Anbieter, vergleichen Sie das Leistungsspektrum und die Bewertung von anderen Kunden. Bei Unsicherheit suchen Sie sich kompetenten Rat.

Up-to-date: Kennzeichnungspflicht für Heizkörper

Von Haushaltsgeräten kennen Verbraucher die Aufkleber mit Informationen zur Energieeffizienz. Zukünftig sollen in Immobilien und im Handel auch Heizungen ein Label bekommen, das zeigt, wie effizient Energie in Wärme umgewandelt wird. Hierbei handelt es sich um die EU-Ökodesignrichtlinie. Die Geräte können von A++ bis G eingestuft werden. Neugeräte müssen eine Effizienz zwischen A bis A++ erfüllen – Neugeräte mit schlechter Effizienz dürfen ab dem 26. September 2015 nur noch eingeschränkt verkauft werden. Vorhandene Heizungen in Wohnungen und Häusern werden zukünftig vom Heizungsbauer oder Schornsteinfeger eine Kennzeichnung zur Effizienzklasse erhalten.

Tipp: Prüfen Sie vor dem Einbau einer neuen Heizung die Kennzeichnung und lassen Sie keine veralteten Geräte einbauen.

News für Berlin: Zweckentfremdungsverbot

Bereits seit Mai 2014 ist in Berlin die Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke als Wohnzwecke genehmigungspflichtig. Ab 2016 soll die Verschärfung des Gesetzes “über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum” in Kraft treten. Mieter, die ihre Wohnung in Abwesenheit mit Zustimmung des Vermieters vergeben, brauchen zukünftig die Genehmigung des zuständigen Bezirksamts. Die Vermietung einer Zweitwohnung als Ferienwohnung stellt keine Zweckentfremdung dar, da der Eigentümer hier nicht dauerhaft wohnt. Das Gesetz soll die Anzahl der illegalen Ferienwohnungen in der Stadt reduzieren. Hier bietet nestpick eine Lösung, weil im Gegenteil zu kurzfristiges Vermieten mit zum Beispiel Airbnb an Touristen es sich hier um legales Vermieten handelt.

Tipp für Eigentümer: Eine Stellungnahme des Bezirksamt ist ratsam, da eine Untervermietung an Touristen ab dem 3. Mai 2016 illegal sein kann und Bußgelder von bis zu 50.000 Euro drohen. Achten Sie sehr gut auf die neuen Gesetzen.

 

Was sich 2015 geändert hat – News aus letztem Jahr

Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Energieausweis: Dieses Jahr hat sich viel Grundlegendes in der Immobilienbranche geändert. In der Folge ein Rückblick über alle wichtigen Änderungen 2015 und was sie für Immobilieneigentümer bedeuten.

Mietpreisbremse: Vermietungsgeschäft beeinträchtigt

Das Wohnen in der Innenstadt könnte in Gefahr sein. Die alten Kieze werden zu hippen Vierteln mit Boutiquen, die aktuellen Mieten steigen, das Immobilienangebot geringer und die Wohnkosten ziehen weiter an – so die Beobachtung einiger kritischer Großstädter. Die Politik reagiert auf diese Nachricht mit der Mietpreisbremse. So sollen Mieter aktuell in Hamburg, München, Berlin und anderen Großstädten in Deutschland entlastet werden. Immerhin begrenzt die Mietpreisbremse in Regionen mit einem angespannten Immobilienmarkt die Miete auf maximal 10 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete. Lücke: Im Gesetz wurde nicht definiert, was die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Der Mietspiegel dient als Orientierung , jedoch haben längst nicht alle Gemeinden einen Mietspiegel, auch in größeren Städten wie Bremen fehlt er noch. Selbst qualifizierte Mietspiegel haben rechtlich nicht immer Bestand.

In Deutschland können die Bundesländer individuell über die Einführung und den Zeitpunkt des Inkrafttreten der Mietpreisbremse entscheiden. Manche Bundesländer planen eine Umsetzung 2016, während andere die Mietentwicklung der vergangenen Jahre erst noch eruieren müssen. Wieder andere prüfen, ob die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet oder nur in Teilbereichen Gültigkeit haben soll.

Seit dem 1. Juni 2015 betrifft die Regelung Mietwohnungen in Berlin und seit dem 1. Juli 2015 Hamburg, 22 Städte in Nordrhein-Westfalen und 144 Städte in Bayern (seit August). Die Bundesländer können bis zum 31.12.2020 entscheiden, welche Gebiete entsprechend der Mietpreisbremse behandelt werden sollen. Die langfristigen Effekte – Beschleunigung der Wohnungsnot, steigende Mieten, mehr Neubauwohnungen und Sanierung oder doch Mieterschutz – sind noch nicht absehbar. Aktuell sinken die Leerstandsquoten in den Großstädten und Wohnen wird zunehmend teurer. Auch die Angebotszahlen von Miet- zu Eigentumswohnung zeigt eine prekäre Marktentwicklung und Mietangebote werden Mangelware.

Tipps für Eigentümer: Generell gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Auch Bestandswohnungen, die umfassend saniert sind, bleiben von der aktuellen Rechtsprechung ausgeschlossen. Ferner muss kein Vermieter seine bisher verlangte Miete senken. Das neue Recht soll vor allem Mieter von unsanierten Wohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren schützen. Die beste Weise um eine Wohnung zu vermieten ohne unter der neuen Mietpreisbremse zu fallen, bleibt ohnehin gemöbliert zu vermieten.

Berlin: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeschränkt

Anfang März 2015 hatte der Berliner Senat die Umwandlungsverordnung beschlossen. Ausgangspunkt waren die steigenden Umwandlungszahlen in den vergangenen Jahren: 2011 waren es 4.700 Wohnungen, 2012 schon 7.200 Wohnungen und 2014 über 9.000 Wohnungen. Das Wohnen soll geschützt werden. Zumindest in den 21 sogenannten sozialen Erhaltungsgebieten gilt das Verbot (Pankow 10 Gebiete, Friedrichshain-Kreuzberg sieben Gebiete, Tempelhof-Schöneberg drei Gebiete und in Mitte in einem Gebiet). Ziel ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verhindern, denn im Anschluss kam es häufig zu teuren Modernisierungen und die Mieter konnten sich die Wohnung nicht mehr leisten.

Tipps für Eigentümer: In den Milieuschutzgebieten wird die Umwandlung genehmigungspflichtig. Wer eine Wohnung im Milieuschutzgebiet besitzt und vermietet, kann diese nur noch in Ausnahmefälle als Eigentumswohnung verkaufen. Für die Eigentümer, die vor dem 3. März 2015 beim Grundbuchamt ein Antrag auf Begründung von Wohnungs- und Teileigentum gestellt haben, tritt die Verordnung erst nach Ablauf des jeweiligen Verfahrens in Kraft. Für Investoren kann eine Empfehlung lauten, nicht in Milieuschutzgebieten zu investieren. Das neue Gesetz ist bis zum 13. März 2020 in Kraft und es können weitere Gebiete hinzukommen. Daher sollten sich Kaufinteressenten bei der Senatsverwaltung über die aktuellen Gebiete informieren und das Thema weiter verfolgen.

Bestellerprinzip: Makler und Eigentümer schockiert

Für Makler bricht das Vermietungsgeschäft ein – außer mit Luxuswohnungen. Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnungen. Den Makler zahlt derjenige, der ihn mit der Vermittlung beauftragt. Dies ist in der Regel der Eigentümer. Dieses Gesetz soll Mieter entlasten, da sie bereits mit steigenden Mieten konfrontiert werden. Aktuell suchen Vermieter und Makler nach Möglichkeiten, die Vermittlungskosten auf den Mieter abzuwälzen. Immer öfter wird in den Nachrichten von Zusatzvereinbarungen berichtet.

Tipps für Vermieter: Vermieten Sie mit nestpick, im Moment werden Kosten an weder Mietern noch Vermietern berechnet.

Rauchwarnmelder: Wenige Euros für viel mehr Sicherheit

In Immobilien retten Rauchwarnmelder im Schlafzimmer, Flur und Kinderzimmer Leben. Vor allem im Schlaf werden Gerüche anders bzw. verzögert wahrgenommen und man riecht nicht automatisch eine Gefahr – jedoch kann Brandrauch in geringer Dosis tödlich sein. Brandgeruch weckt uns nicht immer auf, während ein akustisches Signal uns schnell aus dem Schlaf holt. Eine Rauchmelderpflicht für alle Immobilien und Baujahre kann helfen, Brandtote zu vermeiden. Trotz dieses Wissens wurde die aktuelle gesetzliche Pflicht für Rauchwarnmelder in Wohnungen viel diskutiert und wird in der Landesbauverordnung der Bundesländer geregelt.

In Berlin, Brandenburg und Sachsen besteht noch keine Rauchmelderpflicht. Der Freistaat Sachsen plant aktuell die Einführung ab 2016 für Neu- und Umbauten. In den kommenden Jahren werden die Pflichten für Neubau- und Bestandsimmobilien zu unterschiedlichen Zeitpunkten in Kraft treten. Mit wenigen Schritten kan das Wohnen ein bisschen sicherer gemacht werden. Eine aktuelle Übersicht nach Bundesländern gibt es hier: http://www.deutsche-handwerks-zeitung.de/rauchmelderpflicht-was-in-den-bundeslaendern-gilt/150/3094/251186

Grunderwerbsteuer: Tipps wie Käufer noch Geld sparen können

Die Grunderwerbsteuer trifft all jene Immobilienkäufer, die ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erwerben. Sie wird einmalig gezahlt und erst nach der Entrichtung an das Finanzamt wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die gezahlte Steuer fließt in die jeweilige Landeskasse. Seit 2006 ist der bundeseinheitliche Steuersatz von 3,5 Prozent aufgehoben. Die Nachricht, dass in den letzten fünf Jahren sich die Grunderwerbsteuer so gut wie verdoppelt hat, schockiert. Sukzessive erhöhten die Bundesländer die Steuer auf den Erwerb von Grund und Boden.

In Deutschland erhöhten 2015 drei Bundesländer die Grunderwerbsteuer auf Immobilien. Nordrhein-Westfalen, Saarland und Brandenburg haben auf 6,5 Prozent erhöht und führen jetzt die Spitze an. Nur noch in Bayern und Sachsen gibt es den ursprünglichen Satz von 3,5 Prozent für Immobilien – in Hamburg liegt der Satz bei 4,5 Prozent, dann folgen mit fünf Prozent die Länder Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen. In Berlin und Hessen werden sechs Prozent beim Kaufen von Immobilien gefordert.

Tipps für Kaufinteressenten: Planen Sie den Erwerb von Eigentum im Grenzgebiet eines Bundeslandes, dann kann sich der Blick auf die andere Seite lohnen, denn wird dort eine niedrigere Steuer gefordert, kann man mehrere Tausend Euro sparen. Erst wenn die Nachfrage nach Betongold zurück geht, dann könnte es zur Reduzierung der Steuer kommen, um Einwohner und Unternehmen anzulocken. Die Steuer müssen private Käufer stets zahlen, während in Nachrichten immer mehr zu lesen ist, dass Investoren das Steuerschlupfloch “Share-Deals” nutzen.

Die Seite von Part-B zeigt in einem Echtzeitzähler, wie hoch die Einnahmen durch diese Steuer in einzelnen Städten sind.

Umwelt und Immobilien: Klimaschutz, Heizung und Kamine

Wer eine neue Heizung einbaut, Dach und Wände in seinen Immobilien dämmt oder alternative Energieerzeugung installiert, bekommt seit 2015 mehr Förderung und kann mehr Ausgaben als bisher absetzen – zehn bis 25 Prozent über zehn Jahre verteilt.

Tipp: Wer sich Expertenrat vor Ort holt, der kann seit März 60 statt bislang 50 Prozent der Kosten vom Staat zurückholen – die Höchstbeträge wurden angehoben. Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäuser können bis zu 800 Euro und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern können mit einem Zuschuss von bis zu 1.000 Euro rechnen. Den Antrag auf Förderung der Energieberatung muss der von der BAFA als Fachkraft zertifizierte Energieberater stellen.

Mit Öl und Gas betriebene Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen erneuert werden, denn seit Januar dürfen Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1985 eingebaut worden sind, nicht mehr betrieben werden.

Tipp: Immobilieneigentümer, die ihre Wohnung schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, müssen nicht nachrüsten. Aktuell sind auch Brennwertkessel und Niedertemperatur-Heizkessel von der Regelung ausgenommen.

Heizungen, die mit festen Brennstoffen wie Kohle oder Holz betrieben werden, und vor dem 1. Januar 1995 errichtet worden sind, mussten zum 1. Januar 2015 außer Betrieb genommen werden, wenn sie die gültigen Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid nicht einhalten . Für Geräte mit einer Typprüfung vor 1975 endete am 31.12.2014 die Schonfrist. Eine Austauschwelle bei Immobilienbesitzer wird kommen, denn bis Ende 2017 sind alle Festbrennstoffgeräte, deren Typprüfung vor 1985 erfolgte, von Modernisierungsmaßnahmen betroffen.

Tipp: Bei manchen Ofentypen ist eine Nachrüstung mit Staubfiltern möglich. Sonderfall: Aktuell gibt es für Immobilieneigentümer Ausnahmen für offene Kamine und historische Öfen. Das Recht schont jene, in deren Immobilie ein Ofen die einzige Heizungsquelle darstellt.

Energieausweis: Bußgelder für Vermieter und Verkäufer

Ab 1. Mai 2015 muss bereits beim Inserieren einer Immobilienanzeige ein Energieausweis vorliegen, sowohl bei Vermietung als auch bei Verkauf. Zudem muss der Energieausweis bei der Besichtigung vorgelegt werden. Wer sich nicht daran hält, handelt zukünftig ordnungswidrig und muss mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen.