Damit eine Wohnung als Kapitalanlage attraktiv ist, muss die Mieteinnahme stimmen. Eine möglichst hohe Miete verbessert die Rendite. Bei steigenden Kaufpreisen für Wohnungen und Mehrfamilienhäusern, muss die Mieteinnahme angepasst werden. Das Mietrecht wird immer komplexer. Welche Artikel müssen Sie kennen? Lese die Tipps von nestpick wie Sie den richtigen Mietpreis für Ihre Wohnung bestimmen können, und wieso Sie am besten möbliert vermieten können!
Wie während eines Mietvertrages vorzugehen
Aufgrund der Mietpreisbremse müssen Vermieter Ihre Vermietungsstrategie überdenken. Bisher wurden Mietverträge abgeschlossen und während der Vertragszeit selten bis nie angepasst. Vor allem private Vermieter scheuen den Aufwand und die Auseinandersetzung mit dem Mieter. So haben Sie bis zum nächsten Mieterwechsel gewartet und die Miete bei der Neuvermietung dann an die ortsübliche Miete angepasst. Je nachdem wie viel Zeit seit Abschluss des Mietvertrags verstrichen ist, konnte das ein immenser Sprung sein. Seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse ist dieses Vorgehen nicht mehr möglich. Die Miete darf nun höchstens um 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.
Geheimtipp Indexmiete
Für bestehende und neue Mietverhältnisse ist der Mietspiegel das wichtigste Instrument zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete. Mit einer Indexmiete können Vermieter selbst den Preis bestimmen, auch nach dem Inkrafttreten des Mietgesetzes. Es gibt einiges zu beachten. Die Ausgangsmiete darf nicht gegen die neuen Regelungen verstoßen. Ob die Miete später zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist nicht relevant. Für Vermieter kann sich ein Indexmietvertrag (§557b BGB) lohnen, denn die Mietentwicklung orientiert sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Dieser wird regelmäßig – einmal im Jahr – vom Statistischen Bundesamt ermittelt und kommt zur Anwendung, wenn die Ausgangsmiete dem neuen Gesetz entspricht. In den folgenden Jahren orientiert sich die Miete an dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate), womit die Miete der Wohnung letztendlich dauerhaft höher liegen kann, als wenn man die ortsübliche Vergleichsmiete heranziehen würde.
Dass die ortsüblichen Mieten in strukturschwachen Regionen stärker steigt als die Entwicklung des Verbraucherpreisindex, ist tendenziell unwahrscheinlich, wohingegen in den Metropolen die ortsübliche Miete durchaus stärker steigt als die Inflationsrate. Allerdings gibt es in der Politik Bestrebungen, die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete so zu gestalten, dass sie kurzfristig eher sinken wird. Es besteht die Idee, dass für den Mietspiegel nicht wie bisher die Bestandsmieten der letzten vier, sondern der letzten zehn Jahre berücksichtigt werden. Dadurch wird die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich sinken und es wird dauern, bis das heutige Niveau erreicht wird.
Daher sollten Vermieter die Indexmiete in Betracht ziehen, weil die Erhöhung von der Inflation und nicht vom Mietspiegel abhängt. In einem Indexmietvertrag wird der Zeitpunkt der Mieterhöhung bereits definiert. Steigt der Verbraucherpreisindex um drei Prozent, erhöht sich die Miete ebenfalls um drei Prozent und eine Zustimmung zur Mieterhöhung seitens des Mieters ist nicht notwendig. Es sind keine weiteren Mieterhöhungen zulässig, außer wenn der Vermieter eine Modernisierung am Mietobjekt vornimmt.
Das Funktionieren der Staffelmiete
Bei der Staffelmiete (§557a BGB) erhöht sich der Betrag automatisch jedes Jahr um die festgelegte Summe. Bei der Staffelmiete darf der Anstieg auch mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren betragen. Jede neue Staffelmiete darf nur bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Vermieter muss nicht vom Mieter für jede Erhöhung die Zustimmung einholen, denn dies wurde bereits bei Vertragsschluss getan. Damit ein Staffelmietvertrag gültig ist, muss der Geldbetrag jeder Erhöhung angegeben werden und auch der Zeitpunkt genau bestimmt werden.
Ein Staffelmietvertrag kann befristet und unbefristet abgeschlossen werden. Für Staffelmietverträge gilt nicht die Kappungsgrenze, sondern die Miethöhe wird durch den § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch begrenzt – eine Mieterhöhung ist erst ordnungswidrig, wenn bei Wohnungsknappheit die verlangte Miete 20 Prozent und mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In Gebieten mit Mietpreisbremse müssen sowohl die Ausgangsmiete als auch die späteren Staffelungen mit den neuen Regelungen vereinbar sein, so dass die jeweiligen Staffeln nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der bei ihrem Beginn jeweils gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Jedoch ist für einen Vermieter nicht immer klar, wie stark die Mieten künftig steigen werden und deshalb können recht große jährliche Staffeln angesetzt werden. Es kann passieren, dass die Staffelmiete irgendwann die ortsübliche Miete um mehr als zehn Prozent übersteigt und das wäre durchaus unzulässig, falls die Mietpreisbremse noch in Kraft ist. In solch einem Szenario ist nicht die gesamte Staffelvereinbarung unwirksam, sondern nur der überschießende Teil. In der derzeitigen Situation – Mietpreisbremse kommt in immer mehr Gebieten und steigenden Immobilienpreisen – kann Vermietern für neue Mietverträge der Abschluss von Staffelmietverträgen empfohlen werden. Vor allem in Gebieten, in denen das neue Gesetz noch nicht in Kraft ist, sollten Vermieter einen Staffelmietvertrag nutzen, denn die abgeschlossenen Verträge sind von den neuen Regelungen nicht betroffen – Staffeln, die erst fällig werden, wenn die Mietpreisbremse gilt, dürfen in der vollen vereinbarten Höhe verlangt werden. Ein weiterer Fakt ist, dass die Mietpreisbremse nur für fünf Jahre gilt – werden Staffeln erst fällig, wenn die Mietpreisbremse nicht mehr in Kraft ist, sind die Staffeln nicht von der Regelung betroffen.
Ein pauschales Urteil für Vermieter, ob Staffel- oder Indexmiete der beste Weg ist kann nicht gegeben werden. Es gilt immer den Einzelfall zu prüfen, um eine professionelle Empfehlung auszusprechen. Fakt ist, die Indexmiete orientiert sich an der Entwicklung des Verbrauchpreisindex, die Mieterhöhung muss gegenüber dem Mieter schriftlich geltend gemacht werden, die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete. Bei einem Staffelmietvertrag tritt die Mieterhöhung automatisch ein, die Ausgangsmiete und Staffelungen müssen mit den neuen Regelungen vereinbar sein. Wird der Vertrag noch vor der Mietpreisbremse abgeschlossen, dann werden die Staffeln durch die spätere Mietpreisbremse nicht beschnitten. Mieter nutzen den Kontakt zu Mietervereinen, während Eigentümer sich professionellen Rat beim Anwalt für Mietrecht holen können oder Rat bei Eigentümerverbänden erhalten.
Wo gilt die Mietpreisbremse, und warum sollten Sie am Besten möbliert vermieten?
Mieter und Vermieter sind zunehmend verwirrt, denn im Recht rund um Immobilien gibt es immer mehr Änderungen, kommunale Regelungen und Ausnahmen. Die wichtigsten Änderungen für 2016 finden Sie in unserem Ratgebertext zum neuen Immobilienrecht. In den vergangenen fünf Jahren sind die Mieten in den Großstädten im Schnitt um 16 Prozent gestiegen. Für Eigentumswohnungen zahlt man im Schnitt 36,6 Prozent mehr als noch vor fünf Jahren. Diese Entwicklung wirkt sich auf die Mieten und somit auf die Mieter aus.
Deshalb wurde das neue Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs aus der Taufe gehoben. Die Mietpreisbremse ist seit dem 1. Juni 2015 in ganz Berlin in Kraft. Städte und Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt zogen sukzessive nach: 1. Juli Hamburg und Nordrhein-Westfalen, 1. August Bayern, 8. Oktober Rheinland-Pfalz, 1. November Baden-Württemberg, 27. November in Hessen, im Dezember Bremen und Schleswig-Holstein, ab 1. Januar in 31 Kommunen Brandenburgs. Zeitgleich mit der Mietpreisbremse wurde im Juni 2015 das Bestellerprinzip für Makler eingeführt – seither muss bei einer Wohnungsvermietung derjenige den Makler bezahlen, der ihn bestellt. Makler ziehen sich seitdem zunehmend aus der Vermietung zurück, was jüngst eine Umfrage unter Maklern von Immo Consult, ImmobilienScout und der Immobilien Zeitung belegt hat.
Somit können Vermieter bei Neuverträgen die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent überschreiten. Die Vergleichsmiete ist dokumentiert im örtlichen Mietspiegel – in Deutschland existieren rund 600 Mietspiegel. Die Mietpreisbremse gilt für maximal fünf Jahre für Immobilien zum Wohnen. Die Mietpreisbremse bremst jedoch nicht sämtliche Mieten aus, verändert aber das Mietrecht. Neubauten (nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen) und umfassend sanierte Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse, ebenso wie für bereits vereinbarte Mieten ein Bestandsschutz gilt – auch wenn sie nach der neuen Gesetzeslage überhöht sind. Für Eigentümer von Bestandsimmobilien kann es sich durchaus lohnen, die Immobilie zeitnah umfassend zu sanieren und die Kosten auf die Miete umzulegen. Wichtig ist für diejenige die möbliert Vermieten, dass möblierte Wohnungen nicht von der Mietpreisbremse betroffen sind.
Auswirkungen vom neuen Gesetz
Im Dezember 2015 konstatierte die Berliner Zeitung auf der Grundlage einer Studie von Immobilienscout 24, dass im Sommer die Mieten kurz gesunken waren – von durchschnittlich 8,80 Euro je Quadratmeter auf 8,50 Euro je Quadratmeter (kalt). Mittlerweile steigen die Mieten jedoch wieder. Im Oktober lagen die durchschnittliche Mieten bei 8,73 Euro je Quadratmeter, womit das Preisniveau von Mai fast wieder erreicht ist. Laut Immobilienscout können die Effekte der Mietpreisbremse noch nicht abschließend beurteilt werden, jedoch hält man es für unrealistisch das die Angebotsmieten im Schnitt auf zehn Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete sinken. Die Erklärung lautet, dass die Angebotsmieten und ortsüblichen Vergleichsmieten zu weit voneinander entfernt lägen. Zumindest in Berlin. In Bayern, wo seit August 2015 die Mietpreisbremse in 144 Kommunen gilt, sind 16 Kommunen ab dem 1. Januar 2016 wieder ausgetreten – der Wohnungsmarkt sei dort doch nicht so angespannt, wie ursprünglich angenommen. Dafür wird die Mietpreisbremse in neun Kommunen neu eingeführt.
Wann kommt die verschärfte Mietpreisbremse?
Nach der Mietpreisbremse geht es jetzt um ein zweites Mietrechtspaket. Laut aktueller Berichterstattung will Heiko Maas von der SPD es Vermietern schwerer machen, Mieterhöhungen durchzusetzen und das Mietrecht weiter verschärfen. Hierzu gehört, dass der Bezugszeitraum bei Mietspiegeln von vier auf zehn Jahre ausgeweitet werden soll und es soll die Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete von elf auf acht Prozent pro Jahr reduziert werden – damit verlängert sich die Zeit der Amortisation von 9 auf 12 ½ Jahre. Bei Umbauten sollen folgende Obergrenzen gelten: über acht Jahre dürfte die Miete um nicht mehr als 50 Prozent oder maximal 4 Euro je Quadratmeter steigen und sollte nach der Sanierung die Kaltmiete 40 Prozent am Netto-Einkommen des Mieters ausmachen, könnte er einen Härtefall geltend machen – so die Neue Züricher Zeitung.
Fazit
Es ist natürlich weitgehend wichtig dass Mieter vor allzu großen Schwwankungen der Mietpreisen geschützt werden. Für Vermieter heißt das, auf faire Art und Weise mit den neuen Gesetzen umzugehen. Dazu gibt es gesetzlich einige Möglichkeiten um die neue Änderungen der Gesetzen in Betracht zu ziehen. Die einfachste Weise zu einem guten Preis der Miete zu kommen, bleibt möbliert zu vermieten, da die neue Gesetzen nur unmöblierte Wohnungen betreffen.