Bei der Wohnflächenberechnung passieren Vermietern von Wohnungen und Häusern oft Fehler – mit teilweise fatalen Folgen. Bei falsch berechneter Wohnfläche kann der Mieter die Miete kürzen und Mieterhöhungen sind eventuell unwirksam. Wir erklären an dieser Stelle alle Regeln zur Wohnflächenberechnung und Themen, die damit einhergehen.

Zankapfel Wohnfläche

Quadratisch, praktisch, gut. Dies trifft auf die wenigsten Wohnungen zu. Oftmals ist der Grundriss einer Immobilie wesentlich komplexer: Dachschrägen, Balkone, Terrassen, Loggien und Erker machen die Wohnflächenberechnung durchaus kompliziert. Mieter lesen unzählige Artikel zur Wohnfläche und informieren sich in der Regel beim Mieterschutzbund. In den Artikeln werden die Vermieter an den Pranger gestellt. Es bleiben jedoch Einzelfälle, bei denen Wohnungen statt 76 nur 53 Quadratmeter groß sind.

Dennoch führt das Thema Wohnfläche zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten. Schuld daran sind nicht zuletzt die unterschiedlichen Möglichkeiten der Wohnflächenberechnung. Denn es gibt drei gültige Verfahren: DIN 277, DIN 283 und die Wohnflächenverordnung (WoFIV – woflv). Für Vermieter stellt sich die Frage, was zur Wohnfläche gehört, welche Regeln zur Berechnung relevant sind und ob es Schlupflöcher gibt.

Der Begriff “Wohnfläche” ist auslegungsbedürftig. Grundsätzlich ist die Wohnungsgröße ein wertbildener Faktor, der die Miete bestimmt. Für eine Immobilie kann die Angabe über die Quadratmeter kaum als unverbindliche Angabe verstanden werden. Fakt ist, dass in der jüngsten Vergangenheit die Berechnung der Wohnfläche immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter geführt hat. Selten ist ein Mietinteressent mit einem Laser-Entfernungsmesser bewaffnet. Als Vermieter einer Immobilie sollten Sie den Toleranzbereich kennen, um gegebenenfalls die Angaben im Mietvertrag der tatsächlichen Wohnfläche anzupassen.

Recht und Gesetz zur Berechnung der Wohnfläche

Im Jahr 2004 trat die Wohnflächenverordnung (WoFIV – woflv) in Kraft. Sie löste folgende Rechtsnormen teilweise ab: die Berechnungsverordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnung, abgekürzt II. BV, und die noch ältere DIN 277 / 283, welche bereits 1983 zurück gezogen worden war. Auch wenn die DIN 277 / 283 grundsätzlich noch anwendbar blieb, spielt sie heute eine untergeordnete Rolle, da sie nicht die Definition Wohnfläche hat – oftmals angewendet bei Bauwerksberechnungen im Hochbau. Die Altregelung betrifft vor allem Loggien, gedeckte Freisitze, Terrassen und Balkone, die nach II. BV bis zur Hälfte gezählt wurden und nach DIN 283 nur bis zu einem Viertel zählten. Wintergärten mit Heizung, für eine Ganzjahresnutzung, werden nach DIN 283 voll gewichtet und nach II.BV immer nur zur Hälfte.

Die Gültigkeit der aktuellen Wohnflächenverordnung (WoFIV – woflv) trifft auf Wohnflächen in geförderten und preisgebunden Wohnraum zu. Bei nicht preisgebundenem Wohnraum können Vermieter und Mieter die Anwendbarkeit der Wohnflächenverordnung (WoFIV) aussschließen oder auch ergänzende Regelungen zur Wohnflächenberechnung treffen. Eine Wohnflächenberechnung ist immer dann wichtig, wenn es darum geht, die Miete zu erhöhen oder um festzustellen, ob die Miete im Rahmen der ortübliche Vergleichsmiete liegt.

Wann gilt welche Verordnung?

Wurde ein Mietvertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen, dann gilt für die Berechnung der Wohnungsgrgöße §§ 42-44 II. Berechnungsverordnung (II. BV). Für Mietverhältnisse nach diesem Datum gilt die Wohnflächenverordnung (WoFIV – woflv) – sowohl bei preisgebundenem als auch frei finanziertem Wohnraum.

Was gehört laut Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören nicht Abstellräume außerhalb der Wohnung. Ferner gehören nicht zur Wohnfläche die sogenannten Zubehörräume: Kellerräume, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume. Auch zählen all jene Räume nicht zur Wohnfläche, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen. Auch zählen nicht zur Wohnfläche alle Wirtschaftsräume wie Futterküche, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume. Ferner zählen auch Geschäftsräume nicht zur Wohnfläche. Alle anderen Flächen einer Wohnung zählen entweder voll oder anteilig. Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundlfächen von: Schornsteinen, Vormauerungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von meher als 1,50 Meter aufweisen und die Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt (§ 3 Absatz 3 Satz 1 WoFIV). Darüber hinaus bleiben folgende Grundflächen außen vor: Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze, Türnischen und Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußbode herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

Was laut Wohnflächenverordnung auf die Wohnfläche angerechnet werden kann

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören (§ 2 WoFIV). Die Grundfläche eines Raumes lässt sich aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen ermitteln. Unter Fertigmaße versteht man die lichten Maße zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandgliederungen, Scheuerleisten und Heizkörpern. Die Rohbaumaße müssen dahingehend korrigiert werden, als dass die errechneten Grundflächen um drei Prozent gekürzt werden. Von den errechneten Grundflächen sind Mauervorlagen, Säulen, Pfeiler, Treppen etc. abzuziehen. Hier eine Übersicht, wie ein Vermieter schnell die Grundfläche einer Wohnung berechnet:

[su_table]

Anrechenbare Flächen	100% der Fläche	50% der Fläche	0% der Fläche
Räume und Raumteile mit mind. 2 Metern Höhe	x
Räume und Raumteile mit mind. 1 bis max. 2 Metern Höhe		x
Räume und Raumteile mit weniger als 1 Meter Höhe			x
Wintergärten beheizt	x
Schwimmbäder beheizt	x
Wintergärten (nach allen Seiten geschlossen)		x
Schwimmbäder (nach allen Seiten geschlossen)		x
Balkon, Terrasse, Loggie, Dachgarten, gedeckter Freisitz		x

[/su_table]

Ist eine Circa-Wohnflächenangabe zulässig?

Oftmals ergeben sich die Angaben zur Wohnfläche aus den vorvertraglichen Umständen, zum Beispiel Zeitungsanzeige, Online-Inserat oder Objektbeschreibung des Maklers. Im Mietvertrag kann eine Quadratmeterzahl mit “circa” angegeben werden. Auf diese Form der Unverbindlichkeit muss der Vermieter ausdrücklich hinweisen. Nur dann muss keine Mietminderung befürchtet werden. Trotz der ca. Angabe darf die Toleranzschwelle nicht überschritten werden – es zählt die zahlenmäßig genannte Fläche.

Toleranzschwelle für Vermieter: Regelung unbedingt kennen!

Bei preisfreiem Wohnraum stellt eine Abweichung von zehn Prozent oder weniger in der Regel keinen Mangel dar und der Mieter muss die vereinbarte Miete weiter zahlen. Liegt die Abweichung der Quadratmeter bei mehr als zehn Prozent, dann liegt ein Mangel vor. Bei preisgebundenem Wohnraum würde eine Abweichung von mehr als zehn Prozent als erhebliche Abweichung anerkannt werden. Die Toleranz kann mit einem weiteren Faktor verbunden sein und zwar mit dem Preis pro Quadratmeter. Wenn im Mietvertrag ausdrücklich geschrieben steht “fünf Euro pro Quadratmeter”, dann gilt es als Zusicherung einer bestimmten Wohnfläche. In diesem Fall ist jede Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche unberechtigt und führt unmittelbar zum Recht auf Mietminderung. Schwierig ist der Nachweis für Mieter, dass durch eine Abweichung von bis zu zehn Prozent die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigt wird. Unter Umständen muss der Mieter die Abweichung akzeptieren. Ein Mietvertrag ohne die Angabe der Quadratmeter ist möglich und beugt Rechtsstreitigkeiten vor. In der Abrechnung der Nebenkosten sind die Angaben zu den Quadratmetern unerlässlich.

Was können die Folgen einer falschen Flächenangabe sein?

Beträgt die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent, dann haben Mieter das Recht, die Miete zu kürzen und das zuviel bezahltes Geld zurückzuverlangen – auch eine außerordentliche Kündigung kann im Einzelfall die Konsequenz sein. Hierzu das Urteil des Bundesgerichtshof vom 24. März 2004 – VII ZR 295/03. Es gibt eine Verjährunsgfrist von drei Jahren. Für diesen Zeitraum darf der Mieter einer Wohnung die zuviel gezahlte Miete zurückfordern. Dieses Recht erlischt bereits in dem Augenblick, wenn in der jährlichen Nebenkostenabrechnung die tatsächliche Wohnfläche ausgewiesen wird.

Fazit zur Berechnung der Wohnfläche

Dass die Wohnfläche einer Wohnung größer ist, als die vertraglich vereinbarten Quadratmeter, kommt in der Praxis selten vor. Eher wird eine größere Wohnfläche angegeben, als tatsächlich vorhanden ist. Die Wohnflächenberechnung unterliegt vielen rechtlichen Regelungen. Unabhängig von der Berechnungsmethode zur Ermittlung der Quadratmeter, ist eine Toleranz von maximal zehn Prozent immer zulässig. Eine darüber liegende Abweichung kann für einen Vermieter finanzielle Konsequenzen haben. Im Mietvertrag muss die Quadratmeterzahl nicht angegeben werden. Auch Circa-Angaben sind zulässig, aber die Toleranz von zehn Prozent darf nicht überschritten werden. Auch wenn Sie eine Anzeige auf nestpick machen, gelten diese Regeln, trotzdem ist dann erst der Text im Mietvertrag rechtlich bindend.