Immobilien sind ein gutes Investment und das Vermieten von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen kann ein gutes Geschäft bilden. Allerdings gibt es auch einige Besonderheiten, die Immobilienbesitzer beachten sollten. Im Folgenden finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen zu diesem Thema.

Dürfen alle Wohnungen vermietet werden?

Darf jede Wohnung, die Sie besitzen, vermietet werden? Falls Sie Ihre Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken vermieten wollen, darf die Eigentümergesellschaft Ihnen dies grundsätzlich nicht verbieten. Bei Gewerbevermietungen ist hingegen Vorsicht angebracht, da die Wohnungsvermieter und der Mieter an die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden sind. Generell gilt: Wenn Sie den Mietvertrag für Ihre Eigentumswohnung vorbereiten, schauen Sie noch einmal die Gemeinschaftsordnung durch und prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag nicht im Widerspruch zu dieser steht. Die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung haben Vorrang vor den Vereinbarungen im Mietvertrag. Beispielsweise dürfen Sie nicht im Mietvertrag das Halten von Hunden erlauben, falls in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, dass Haustiere nicht gehalten werden dürfen.

Mieteinnahmen in der Steuererklärung deklarieren

Die Mieteinnahmen müssen in der Steuerklärung in der Anlage V aufgelistet werden. Neben der Kaltmiete zählen auch die Nebenkosten als Einnahmen, die Ihnen der Mieter überweist. Daher Warmmiete brutto ansetzen und dafür alle Kosten abziehen, die aus der Vermietung resultieren. Dazu zählen auch die Grundsteuer sowie Nebenkosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Abschreibungen auf die Wohnung – nicht auf den Grundstücksanteil – gehören ebenfalls zu den steuermindernden Werbungskosten.

Struktur der Mieter in einem Haus

Unabhängig vom Mietvertrag sollte man sich früh überlegen, welche Art von Mietern man überhaupt in der Wohnung haben möchte. Wohnen zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus hauptsächlich Familien mit Kindern, kann es zu Konflikten führen, wenn in der freien Wohnung ein älteres Ehepaar einzieht. Ähnlich, wenn das Haus überwiegend von Studenten-Wohngemeinschaften bewohnt ist. Bei der Auswahl der richtigen Mieter kann Ihnen nestpick behilflich sein, vermieten ohne Besichtigungen und wenn erwünscht Monate im Voraus.

Was im Mietvertrag stehen soll

Im Internet gibt es Mustermietverträge in großer Zahl mit den wesentlichen Dingen, die ein Mietvertrag enthalten sollte. Jedoch erscheinen in vielen Mietverhältnissen sehr individuelle Sachverhalte, die auch als solche in den Mietvertrag aufgenommen werden sollten. Bei Unsicherheiten kann es sich lohnen, einen Anwalt mit der Durchsicht des Vertrages zu beauftragen. Fehler in den Angaben zur Wohnungsgröße sollten unbedingt vermieden werden: Bei Abweichungen von mehr als 10% haben Mieter das Recht auf eine Mietminderung oder auf fristlose Kündigung mit entsprechender Rückzahlung. Zudem sollte die Mieterstruktur in der Form des Mietvertrags berücksichtigt werden: Zum Beispiel für Wohngemeinschaften sollte ein spezieller Mietvertrag aufgesetzt werden, um zu vermeiden, dass es nur einen Hauptmieter gibt oder für jeden Auszug ein komplett neuer Mietvertrag für die ganze Gemeinschaft aufgesetzt werden muss. Zeitliche Befristungen sind nur zulässig, wenn der Vermieter einen bestimmten Befristungsgrund hat, beispielsweise, dass der Vermieter die Immobilie in absehbarer Zeit für sich selbst oder Verwandte benötigt.

Mieterrechte und -pflichten

Der Mietvertrag sollte auch beinhalten, welche Rechte und Pflichten der Vermieter dem Mieter einräumt. Es sollte zum Beispiel genau geregelt sein, welche Arbeiten der Mieter in der Wohnung durchführen darf, vor allem dann, wenn es um größere Veränderungen geht. Auch die Außenanlagen einer vermieteten Wohnung sind immer wieder ein Thema. So kann im Mietvertrag festgelegt werden, in welchem Maße sich der Mieter an Gartenarbeiten wie dem Mähen des Rasens beteiligen muss oder ob er etwa zum Winterdienst verpflichtet ist.