Bislang war es üblich, dass ein Eigentümer bedenkenlos einen Makler mit der Vermietung seiner Immobilien beauftragte – und der Mieter diesen Dienst bezahlte. Durch das Bestellerprinzip ändert sich dies. Erfahren Sie, wie Sie ihre Immobilie erfolgreich ohne Makler vermieten mit nestpick.

 

So war es früher

In der Vergangenheit war es so, dass ein Eigentümer seinen Wunsch-Makler mit der Suche eines neuen Mieters beauftragte. Dafür bezahlte der Eigentümer nichts, denn der Makler wurde nach erfolgreicher Vermittlung vom zukünftigen Mieter bezahlt. Der Preis betrug das X-fache der Miete (2 x Nettokaltmiete, 1 x Nettokaltmiete bei befristeten Verträgen, 1 x Nettokaltmiete bei Untervermietung einzelner Wohnräume). Die erbrachten Dienstleistungen umfassten das Öffnen der Tür und ein gemeinsames Begehen der Zimmer. In der Regel dauerte eine Besichtigung 15 bis maximal 30 Minuten, der Informationsaustausch war gering und am Ende musste der interessierte Mieter einen Fragebogen ausfüllen. Kam der Mietvertrag zustande, musste der Mieter die Vermittlungscourtage bezahlen. Für den Mieter bedeutete die Courtage eine zusätzliche Ausgabe – nur bei berufsbedingten Umzügen steuerlich absetzbar – denn hinzu kamen noch die drei Monatsmieten für die Kaution für den Vermieter. Unter Umständen verhinderte dieses Ausgabenpaket einen Umzug und die Vermietung leerstehender Wohnungen. Stand die Provision in einem gerechten Verhältnis zu der erbrachten Dienstleistung? Warum wurden Mieter so benachteiligt? Warum zahlte ein Mieter für die ganzen anderen Besichtigungen und die Kommunikation zwischen Eigentümer und Makler? Kann es richtig sein, dass der Eigentümer einen Makler beauftragte und für diese Dienstleistung nicht bezahlte? Viele meinten ”Nein” und deshalb gab es im März 2015 eine Gesetzesänderung, die im Juni 2015 in Kraft trat.

Bestellerprinzip: Wer zahlt jetzt?

Seit dem 1. Juni 2015 muss derjenige, der den Makler beauftragt, auch für dessen Dienstleistung bezahlen. In der Regel beauftragt ein Eigentümer einen Vermittler mit der Suche eines Mieters, und daher muss der Eigentümer die Kosten der Vermittlung bezahlen. Die Vermittlerhonorierung wurde auf den Vermieter/Eigentümer übertragen. Die maximale Höhe der Maklerprovision bleibt unberührt. Sie darf zwei Monatskaltmieten, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, nicht übersteigen. Sie kann darunter liegen und auch andere Vergütungsmodelle sind möglich. Weiterhin gültig bleibt die Praxis, dass der Makler erst bei erfolgreicher Tätigkeit, also nach Unterzeichnung des Mietvertrages, seine Provision verdient hat. Ein Schwachpunkt stellt der Fall dar, wenn man als Privatperson einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt. Findet der Makler für ihn eine neue Bleibe, die vorher noch nicht im Internet oder in Zeitungen angeboten wurde, und unterzeichnet der Interessent daraufhin einen Mietvertrag, muss er den Makler bezahlen. Vorausgesetzt Suchender und Makler haben vorab einen Suchauftrag geschlossen, in dem sich der Interessent verpflichtet, den Dienstleister bei Erfolg zu bezahlen. Jedoch wie kann der Suchende überprüfen, ob ein Angebot bereits veröffentlicht wurde oder nicht?

Bislang musste der Mieter dann eine Provision bezahlen, wenn der Makler darauf in seinem Exposé hingewiesen hatte oder der Vertrag durch beiderseitiges, zustimmendes Verhalten stillschweigend (konkludent) zustande kam. Es musste kein schriftlicher Vertrag geschlossen werden. Entsprechend häufig kam es zu Provisionsstreitigkeiten. Das neue Gesetz schreibt hingegen nun dezidiert vor: „Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform”. Dies gilt gleichermaßen für die Makler-Bestellung durch einen Mieter wie durch den Vermieter.

Eine Courtageübernahme durch den Besteller gilt nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen, nicht bei der Vermarktung von Kaufobjekten.

Makler werden professioneller

Die großen Berufsverbände sehen, im Interesse ihrer Mitglieder, die Berufsgruppe der Immobilienmakler als essenziellen Bestandteil im Vermietungs- und Vermarktungsprozess einer Immobilie. Viele Portale sagen, dass eine Immobilienvermietung ohne Makler unmöglich sei. Das Bestellerprinzip wird eine begrüßenswerte Professionalisierung der Maklerbranche auslösen.

Es wurde damit gerechnet, dass das Bestellerprinzip innerhalb der Maklerschaft eine Marktbereinigung nach sich ziehen würde, und nur noch leistungsstarke Makler am Markt bestehen. Im Idealfall sollten nur noch versierte Büros mit einer hohen Marktkenntnis und Analysekompetenz, die es schaffen, ihre Leistungen ihren Kunden transparent zu vermitteln, gestärkt hervorgehen. Soweit die Theorie!

Sowohl in Metropolen, als auch den Metropolregionen, muss die Vermittlung derjenige bezahlen, der langfristige Einnahmen generiert, also der Eigentümer einer Wohnimmobilie. Durch die Vermarktung entstehen dem Vermieter zwar Kosten, die aber in der Steuererklärung von den Mieteinnahmen abgezogen werden können und somit muss nicht die Kaltmiete erhöht werden, was viele erwarteten. Darüber hinaus hat der Vermieter die vollkommene Kontrolle über den Vermietungsprozess durch Statusabfrage, zur Zurverfügungstellung der objektrelevanten Informationen und eine gezielte Auswahl des Wunschmieters. Der Eigentümer kann den Vermietungsprozess kurzfristig an einen oder mehrere Vermittler abgeben, was die Chance auf eine schnelle Wiedervermietung erhöht. Der gesamte Prozess wird wesentlich transparenter und im Nachhinein auch finanziell günstiger als in der Vergangenheit.

Auch wenn Makler gegen das Bestellerprinzip wegen erheblichen Umsatzrückgang klagen, ist das nur als ein “Zeichen” zu deuten, dass noch mehr Bewegung in den Markt mit Immobilien kommen muss. Fakt ist: Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes muss ein Mieter den Makler nur dann zahlen, wenn er einen Makler schriftlich oder in Textform beauftragt hat. Vermieter sind in der Wahl des Vermittlers frei und sollten die Freiheit nutzen um interne und externe Prozesse zu optimieren.

Vermietung ohne Makler

Es geht auch ohne Makler! Denn die Eigentümer von Wohnimmobilien können mit Vermittlungsdienstleistern andere Konditionen aushandeln als bislang mit Maklern üblich, proaktiv in den Prozess der Mietersuche eingreifen und die Vermittlungskosten von den Einnahmen abziehen. Schon jetzt sind mehr als 64 % der Eigentümer für das Bestellerprinzip. In den vergangenen Jahren war die Beauftragung mit Maklern rückläufig. Nur jeder zehnte Eigentümer wählte einen Makler für die Vermietung seiner Wohnung. Die großen Portale zur Immobilienvermarktung werden weiterhin ein reichhaltiges Angebot an Mietwohnungen vorhalten. Die Angebote von Maklern, Privatpersonen und neuen Vermittlungsdienstleistern zeigen alle dieselbe Qualität. Im Kleingedruckten steht, ob Sie zur Kasse gebeten werden.

Ähnlich wie bei der Auflösung eines Monopols, ist der Wettbewerb jetzt gestartet. Anbieter wie Vendomo bieten eine effiziente und günstige Alternative zum traditionellen Immobilienmakler. Viel zu spät, wie viele finden. Auch die Vermieter werden vom Bestellerprinzip profitieren und ihre Immobilie schneller und effizienter vermieten als in der Vergangenheit.